برون‌رفت از معضل مسکن با فرمول توسعهگرها
چالش مسکن در ایران: راهکارهای نوین و نقش بخش خصوصی
مسئله تامین مسکن، به‌ویژه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد، همواره دغدغه‌ی اصلی سیاست‌گذاران بوده است. با یک جستجوی ساده در اینترنت، به حجم انبوهی از سخنرانی‌ها و برنامه‌های مرتبط با این موضوع برمی‌خوریم. اما واقعیت این است که تجربه‌ی چند دهه‌ی گذشته نشان می‌دهد تلاش‌های دولت و مجلس در یافتن راه‌حلی کارآمد برای حل بحران مسکن و پاسخگویی به نیازهای مردم، تاکنون ناموفق بوده است.
افزایش بی‌رویه‌ی تورم در سال‌های اخیر، مشکلات معیشتی بسیاری از شهروندان را تشدید کرده و حل مسأله‌ی مسکن را دشوارتر ساخته است. جلسات متعددی در دولت و مجلس برای بررسی این معضل برگزار شده، اما این نشست‌ها که اغلب بدون حضور فعالان اصلی صنعت ساختمان برگزار شده‌اند، به نتیجه‌ی ملموسی نرسیده‌اند. برنامه‌ی هفتم توسعه، هدف دسترسی هر ایرانی به مسکن شخصی را ظرف هفت سال و نیم پس از شروع کسب درآمد تعیین کرده است. اما با توجه به روند کنونی افزایش قیمت‌ها و تورم، تحقق این هدف با چالش‌های جدی مواجه است.
به نظر می‌رسد حلقه‌ی گمشده در این معادله، عدم استفاده‌ی صحیح از ظرفیت‌های بخش خصوصی و بهره‌گیری از تخصص کارشناسان این حوزه است. همکاری مؤثر میان دولت و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، می‌تواند زمینه‌ی ایجاد روش‌های نوین در توسعه‌ی صنعت ساختمان را فراهم کند. تجربه‌ی کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد بخش خصوصی نقش کلیدی در تامین مسکن داشته و با استفاده از نوآوری و تکنولوژی، همزمان هزینه‌ها را کاهش و کیفیت را افزایش داده است.
در ایران، اما، عدم وجود چارچوب قانونی مشخص برای شناخت و حمایت از فعالان بخش خصوصی به عنوان توسعه‌گران، مانع از مشارکت مؤثر آن‌ها در حل مشکل مسکن شده است. این در حالی است که توسعه‌گران در سایر کشورهای توسعه‌یافته نقش محوری در آبادانی و عمران کشور خود ایفا می‌کنند. در این گزارش، با مهندس پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، به بررسی موانع و چالش‌های پیش روی توسعه‌گران و راه‌حل‌های پیشنهادی پرداخته‌ایم.
چرا نظام تصمیم‌گیری کشور قادر به پاسخگویی به نیازهای صنعت ساختمان نیست؟ طرفداران گسترش محدوده‌ی شهری چه پاسخی به این پرسش دارند که چرا توسعه‌ی افقی شهر برای پاسخگویی به تقاضا کافی نیست، آن هم با وجود هزینه‌های گزاف اتصال به مناطق جدید؟
برای درک بهتر وضعیت بازار مسکن در ایران، می‌توانیم به تجارب جهانی مراجعه کنیم. متاسفانه گاهی تصور می‌کنیم که مشکل مسکن اجتماعی مختص ایران است، در حالی که این چالش در بسیاری از کشورها وجود دارد و راه‌حل‌های مختلفی نیز برای آن در نظر گرفته شده است. در بسیاری از کشورها، با هم‌اندیشی و برگزاری کنفرانس‌ها و سمینارهای متعدد، به دنبال راه‌حل‌های بومی و منطبق با شرایط خود هستند. ما نیز باید با الهام از تجارب جهانی و در نظر گرفتن شرایط خاص خود، برای حل این مشکل چاره‌اندیشی کنیم.
مطالعات بین‌المللی نشان می‌دهد که هزینه‌ی ساخت هر مترمربع مسکن اجتماعی در سطح جهان، بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ دلار است و هزینه‌ی زیرساخت‌ها نیز به طور متوسط ۱۰۰ دلار در هر مترمربع برآورد می‌شود. البته باید توجه داشت که عواملی مانند فاصله از مرکز شهر در این برآوردها تأثیرگذار است. این ۱۰۰ دلار برای تأمین خدمات شهری مانند حمل‌ونقل، بهداشت، و سایر خدمات ضروری برای زندگی با کیفیت است و به کنترل مشکلات حاشیه‌نشینی کمک می‌کند.
در مورد توسعه‌ی متصل و منفصل شهرها، آیا در شهری مانند تهران می‌توان از یکی از این دو الگو استفاده کرد؟ افزایش مساحت شهرها به دو شیوه‌ی توسعه‌ی متصل (گسترش پیوسته‌ی محدوده‌ی شهری) و توسعه‌ی منفصل (ایجاد شهرک‌های اقماری) صورت می‌گیرد که هر کدام مزایا و معایب خود را دارد. توسعه‌ی افقی در مناطق سردسیر و کویری معمول نیست، در حالی که شهرهایی مانند لندن و لس‌آنجلس با آب و هوای معتدل، توسعه‌ی افقی را تجربه کرده‌اند. در تهران، با توجه به محدودیت‌های جغرافیایی، تنها در جنوب شهر امکان توسعه‌ی افقی وجود دارد که با توجه به شرایط کویری این منطقه، مناسب نیست.
در هر دو نوع توسعه، باید از تخصص بخش خصوصی در صنعت ساختمان استفاده شود تا از هزینه‌های اضافی ناشی از فقدان تخصص و آشنایی با قوانین جلوگیری شود. بخش خصوصی با دانش و مهارت خود، می‌تواند نقش موثری در توسعه‌ی افقی و عمودی شهرها ایفا کند. اعتماد دولت به بخش خصوصی می‌تواند زمینه‌ی همکاری برای تولید و تامین مسکن ارزان قیمت را فراهم کند. هم اکنون فرصت مناسبی برای استفاده از ظرفیت قانون بهبود فضای کسب و کار و همکاری میان دولت و بخش خصوصی برای حل مشکل مسکن وجود دارد.
در دو دهه‌ی گذشته اختلاف نظرهای زیادی بین دولت و مجلس درباره‌ی مکان‌یابی ساخت مسکن وجود داشته است. راه حل فقط افزودن زمین‌های جدید یا استفاده از بافت‌های فرسوده نیست. در تعیین مکان‌های مناسب برای ساخت‌وساز باید توجه داشت که هرچند زمین‌های حاشیه شهر مشکلات خاص خود را دارند، اما این به معنای بی‌عیب بودن بافت فرسوده نیست. بنابراین، باید از رویکردی انعطاف پذیر و موضعی استفاده کرد و در مواردی که استفاده از ظرفیت بافت فرسوده هزینه‌های اضافی به همراه ندارد، از آن بهره برد. اما توسعه‌ی افقی به معنای فراهم کردن زیرساخت‌های کامل برای مناطق جدید است.
یکی از چالش‌های توسعه‌ی افقی، هزینه‌های زمانی و اقتصادی برای رفت و آمد و تامین امنیت اجتماعی و شهری است. سال‌ها طول می‌کشد تا خدمات شهری در مناطق الحاقی به سطح مناطق مرکزی برسد. در حال حاضر، سیاست الحاق زمین با هدف احیای بافت فرسوده در تضاد است و نمی‌توان این دو را با هم ترکیب کرد.
چگونه می‌توان همزمان به اهداف توسعه‌ی شهری و تامین مسکن رسید؟ نباید نگاه صفر و یکی داشت. باید از تجارب جهانی استفاده کرد و نقاط ضعف خود را برطرف نمود. این امر مستلزم بازنگری و به‌روزرسانی طرح‌های تفضیلی با همکاری دولت، قانون‌گذاران، کارشناسان و ذی‌نفعان است. این بازبینی‌ها باید با دیدگاه‌های مختلف انجام شوند تا برای شرایط آینده نیز قابل استفاده باشند.
نگاه منفی به بلندمرتبه‌سازی در ایران، مانعی بر سر راه حل مسأله‌ی مسکن است. در حالی که بلندمرتبه‌سازی در بسیاری از کشورهای دنیا با موفقیت اجرا شده است، در ایران بیشتر به آن به عنوان نمادی از تجمل و خودنمایی نگاه می‌شود. در حالی که با تغییر طرح‌های تفضیلی و مدیریت صحیح، بلندمرتبه‌سازی می‌تواند نقش مهمی در افزایش کیفیت زندگی شهروندان داشته باشد.
اگرچه ظرفیت بخش خصوصی مورد تأیید قرار می‌گیرد، اما هنوز از آن به درستی استفاده نمی‌شود. برای اجرای طرح‌های با کیفیت، باید از ظرفیت‌های بخش خصوصی به طور عملی استفاده شود. دولت باید به توانایی بخش خصوصی در حل مشکلات اطمینان داشته باشد. انجمن صنعت ساختمان، دست دوستی خود را به سوی دولت دراز می‌کند.
استفاده از ظرفیت بخش خصوصی در ایران چگونه ممکن است و تجارب جهانی تا چه حد قابل استفاده‌اند؟ اعتماد دولت به بخش خصوصی، می‌تواند زمینه‌ی توسعه‌ی فعالیت‌های توسعه‌گرانه در صنعت ساختمان را فراهم کند و ساختمان‌سازی را از روش‌های سنتی خارج نماید. در بسیاری از کشورها، شرکت‌های توسعه‌گر نقش اصلی را در توسعه‌ی شهری دارند. دبی نمونه‌ای از شهرهایی است که با کمک چند شرکت توسعه‌گر رشد سریعی داشته است. این شرکت‌ها با ارائه تضمین‌های لازم به دولت، اطمینان لازم برای اجرای طرح‌های توسعه را ایجاد می‌کنند. تجربه‌ی جهانی نشان می‌دهد که ساخت مسکن و توسعه‌ی شهری وظیفه‌ی اصلی دولت نیست، بلکه نقش دولت، تسهیل‌گری است.
شرکت‌های توسعه‌گر در بسیاری از کشورها، حتی فرآیند تامین مالی را نیز به عهده می‌گیرند. استفاده از این شرکت‌ها به ویژه پس از جنگ جهانی دوم، بسیار شایع بوده است. آن‌ها توانسته‌اند با ایجاد شهرهای جدید، بلندمرتبه‌سازی و تغییر بافت‌های فرسوده، فرصت‌های جدیدی برای شهروندان خلق کنند.
چالش افزایش ارتفاع در بافت‌های فرسوده و هزینه‌های تامین زیرساخت‌ها چگونه قابل حل است؟ نباید منتظر حل مشکلات توسط دولت بود. در کشورهای پیشرفته، دولت مشکلات را مطرح می‌کند و بخش خصوصی به دنبال راه‌حل می‌رود و سپس دولت و مجلس چارچوب‌های قانونی لازم را ایجاد می‌کنند. ظرفیت تفکر و کارشناسی در بخش خصوصی بسیار بیشتر از دولت است. بخش خصوصی می‌تواند خود نیازهای مربوط به زیرساخت‌ها را نیز تأمین کند. دولت می‌تواند با مشخص کردن نیازهای بافت‌های فرسوده، به بخش خصوصی اعلام کند که چه کارهایی باید انجام شود. شرکت‌های فعال در این حوزه، سال‌هاست که در حال پیشبرد پروژه‌های مسکونی هستند و می‌توانند با تسهیلات لازم، زیرساخت‌هایی مانند پارک و مدرسه را نیز خود تأمین کنند.
