چهار ستون مسکن ۱۴۰۴
بازار مسکن ۱۴۰۴ در گرو چه عواملی است؟
تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد چهار عامل کلیدی، سرنوشت این بازار در سال آینده را رقم می‌زنند: قدرت خرید، توان عرضه، هزینه تمام‌شده ساخت و عوامل تورم‌زا خارجی. تعامل این عوامل، سناریوهای مختلفی از جمله ثبات و رونق غیرتورمی را محتمل می‌سازد. نیمه اول سال ۱۴۰۳، بازار مسکن در سکونی نسبی و بازار ساخت‌وساز در رکود به سر می‌برد.
اما تغییرات اخیر رفتار سرمایه‌گذاران خارجی، به‌ویژه در ماه‌های پایانی سال، ابهامات زیادی درباره چشم‌انداز ۱۴۰۴ ایجاد کرده است. آیا بازار مسکن از رکود تورمی خارج خواهد شد؟ برای پاسخ به این پرسش، باید هر چهار رکن بازار را مورد بررسی دقیق قرار دهیم.
در سال آینده، قدرت خرید مسکن، ظرفیت تولید، قیمت تمام‌شده ساخت و تاثیر عوامل بیرونی تورم‌زا، بیشترین تاثیر را بر بازار معاملات و ساخت‌وساز خواهند داشت. بنابراین، ارزیابی هر یک از این عوامل، کلید درک چشم‌انداز بازار است.
**توان عرضه مسکن: گردابی از رکود و کمبود**
موجودی مسکن در شش سال گذشته به شدت کاهش یافته و این کمبود عرضه، نقش مهمی در افزایش قیمت‌ها داشته است. افزایش عرضه، به وضعیت ساخت‌وساز و میزان سرمایه‌گذاری در این بخش وابسته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان از سال ۱۴۰۰ تا نیمه ۱۴۰۳، به‌طور متوسط ۱.۲ درصد بوده و از زمان شروع جهش قیمت‌ها (از سال ۹۷) حتی منفی ۴ درصد بوده است. این رقم در مقایسه با رشد متوسط ۱۱ درصدی سرمایه‌گذاری در نیمه اول دهه ۹۰، بسیار ناچیز است و نشان از کمبود شدید عرضه مسکن دارد. همچنین، تاثیر تغییرات سرمایه‌گذاری در عرضه مسکن با تاخیری یک تا یک‌ونیم ساله بروز می‌کند. اگرچه در سال گذشته و نیمه اول ۱۴۰۳ رشد سرمایه‌گذاری حدود ۴ و ۶ درصد بود، اما این رقم برای جبران کمبودهای سال‌های گذشته کافی نیست. در نتیجه، ستون عرضه در ۱۴۰۴ ضعیف است و نمی‌توان به رونق قابل‌توجه در ساخت‌وساز امیدوار بود.
**قدرت خرید: در تنگنای درآمد و وام**
چشم‌انداز عرضه در ۱۴۰۴ چندان روشن نیست، چرا که سرمایه‌گذاری مناسبی در این حوزه وجود ندارد. اما افزایش قدرت خرید می‌تواند تا حدی بازار را فعال کند. قدرت خرید مسکن به درآمد خانوارها و توانایی دریافت وام بستگی دارد که هر دو در شرایط مطلوبی قرار ندارند. کاهش قدرت خرید به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش درآمد سرانه، توانایی پس‌انداز برای خرید مسکن را از مردم گرفته است. هم‌زمان، وام‌های مسکن تنها ۶ درصد قیمت یک آپارتمان متوسط را پوشش می‌دهند، در حالی که این رقم در کشورهای توسعه‌یافته حداقل ۹۰ درصد است. احیای قدرت خرید به رشد اقتصادی بالا و افزایش قابل توجه منابع بانکی برای اعطای وام نیاز دارد. بنابراین، از این منظر نیز چشم‌انداز ۱۴۰۴ برای خروج از رکود چندان امیدوارکننده نیست.
**قیمت تمام‌شده ساخت: بین تورم و رکود**
با توجه به وضعیت نامشخص عرضه و تقاضا، کاهش نسبی تورم ساخت می‌تواند وضعیت خرید خانه را برای برخی خانوارها و ساخت‌وساز را برای برخی سازندگان بهبود بخشد. در سال‌های اخیر، تورم بالای ساخت‌وساز مانع از هماهنگی قیمت فروش با توان خرید مصرف‌کنندگان شده است. تورم تولید مسکن به تورم زمین و مصالح ساختمانی وابسته است. در سال‌های اخیر، تورم زمین همواره بیشتر از تورم مسکن بوده است و این امر سودآوری سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را کاهش داده است. متوسط تورم ساخت در شش سال گذشته ۵۵ درصد و متوسط تورم زمین ۶۰ درصد بوده است. این نرخ‌های بالا، مانع از کاهش قیمت فروش توسط سازندگان شده است. همچنین، قطع برق و گاز در کارخانه‌های تولید مصالح، تورم تولید را افزایش داده و چشم‌انداز قیمت ساخت را نامناسب کرده است. بنابراین، احتمالاً در سال آینده نیز سازندگان با مشکل هماهنگی قیمت‌های فروش با قدرت خرید مواجه خواهند بود.
**عوامل تورم‌زا خارجی: بازیگران تأثیرگذار**
سرمایه‌گذاران خارجی، عوامل بسیار قدرتمندی در بازار مسکن هستند که می‌توانند هم تورم‌زا باشند و هم جهت بازار را تغییر دهند. در نیمه اول سال، تنش‌های منطقه‌ای میل به خرید را کاهش داد و قیمت مسکن را ثابت نگه داشت. اما در ماه‌های اخیر، عواملی مانند ریسک‌های سیاسی و تورم دلار، رفتار سرمایه‌گذاران را تغییر داده و بازار را تحت تأثیر قرار داده‌اند. اگرچه فاصله زیاد بین قیمت ملک و توان خرید، بازار را تا حدی از اثر تورمی خریدهای غیرمصرفی محافظت می‌کند، اما ادامه وضعیت نامناسب در خارج از کشور برای بازار مسکن ایران مناسب نیست و نیازمند کنترل ریسک‌های بیرونی است. رفع این ریسک‌ها، اولین گام برای رونق غیرتورمی بازار مسکن است.
