مسکن ۲۵ متری خیر اما ۲۵ متر از یک مسکن ۷۵ متری آری
## بحران مسکن: معضل دهه 60 و راهکار پیش‌فروش
بازار مسکن در ایران از سال‌ها پیش گرفتار چالش بزرگی به نام “شکاف عرضه و تقاضا” شده است. تقاضای شدید، به ویژه از سوی متولدین دهه 60، و ناتوانی در پاسخگویی به این تقاضا، ریشه در عدم برنامه‌ریزی درست در دهه 80 و 90 و تورم‌های شدید در دهه 90 دارد. مشکل تامین مالی پروژه‌های ساختمانی نیز مزید بر علت شده است.
کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن، “پیش‌فروش” را به عنوان راهکاری برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی پیشنهاد می‌دهند. با وجود اینکه ابزار “پیش‌فروش” می‌تواند در حل این معضل نقش مهمی ایفا کند، اما تاکنون به خوبی مورد استفاده قرار نگرفته است.
در این خصوص با سیدطه حسن مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، سیدجمال موسوی، عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، عبدالجلال ایری، سخنگوی این کمیسیون، و محمد منان رئیسی، دیگر عضو کمیسیون عمران، گفت‌وگو کردیم.
مدنی، نقطه شروع این معضل را عدم توجه به نیازهای متولدین دهه 60 در دهه 80 و 90 عنوان می‌کند:
“مسکن علی رغم جایگاه مهم و حیاتی در اقتصاد کشور و اشاره قانون اساسی به آن، امروزه به چالش بزرگی برای خانوارها تبدیل شده است. به طوری که در برخی شهرها، 50 تا 80 درصد سبد معیشتی خانواده ها را در بر می گیرد.
در سال‌های ابتدایی دهه 90، موضوع مسکن از اولویت‌های حاکمیت خارج شد و وضعیت اسفناک سال‌های اخیر به همین دلیل است.
بخش زیادی از مردم، از جمله مستأجران که هر ماه با زمان واریز اجاره و هر سال با سررسیدن موعد قرارداد، لحظات سختی را تجربه می‌کنند، مشکلات ناشی از وضعیت مسکن را به طور مستقیم حس می‌کنند. بسیاری از مردم نیز به دلیل مشکلات ناشی از مسکن، قید فرزندآوری را می زنند.
مسکن یکی از اصلی‌ترین دلایل نارضایتی مردم است. حل این معضل، یکی از مهمترین دلایل نارضایتی را نیز رفع خواهد کرد.
برای حل این مشکل به جای شعار و اقدامات غیر کارشناسی، باید به موضوعاتی که به این وضعیت منجر شده است، بپردازیم.
افزایش جمعیت متولدین دهه 60 و تقاضای آنها برای مسکن، در ابتدای دهه 80 و ابتدای دهه 90 آغاز شد. حاکمیت باید پیش از رسیدن به ابتدای دهه 80، برای مسکن متولدین دهه 60 چاره اندیشی می کرد. اما با وجود ثبات اقتصادی و تولید مسکن در دهه 80، باز هم پاسخگوی تقاضای متولدین دهه 60 نبود.
در سال‌های 91 و 92 ، تورم‌های سنگین، بسیاری را وادار به خرید خانه‌های کوچک و برخی را ناچار به انصراف از خرید مسکن کرد. از سوی دیگر، با فرزندآوری افرادی که در ابتدای دهه 80 ازدواج کرده بودند، نیاز به خانه‌های بزرگتر، تقاضا برای مسکن را در ابتدای دهه 90 تشدید کرد.
عدم توانایی بسیاری از مردم برای خرید یکباره خانه باعث شد به پیش‌خرید خانه روی آورند. سودجویان نیز با استفاده از این شرایط دست به کلاهبرداری و فروش یک واحد به چند نفر و حتی تا هزار نفر زدند.
قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 89 برای جلوگیری از کلاهبرداری تدوین شد. اما این قانون با عجله و با نگاه صرفاً حقوقی تدوین شد و با واقعیت بازار مسکن فاصله زیادی داشت.
این قانون نه تنها کمکی به تولید مسکن نکرد، بلکه باعث خروج بسیاری از سازندگان سالم از بازار فروش تریجی و رها شدن برخی پروژه‌ها شد. این قانون در فلسفه وجودی خود یعنی جلوگیری از کلاهبرداری نیز موفق عمل نکرد.
در سال 92 ، با عدم اعتقاد وزیر راه و شهرسازی وقت به پیش‌فروش، مسکن حمایتی، الحاق اراضی و مخالفت با تمام ابزارهایی که به کنترل قیمت کمک می کرد، سرعت بدتر شدن وضعیت مسکن افزایش یافت.
پیش‌فروش می‌تواند به عنوان ابزاری برای حل چالش‌های بازار مسکن به کار گرفته شود. اما قانون فعلی نیاز به اصلاح دارد. متأسفانه از سال 91 تاکنون تمامی دولت‌ها، وزرا و نمایندگان مجلس در مورد پیش‌فروش فقط حرف زده‌اند و با اخبار مختلف به بازار مسکن شوک‌های روانی تحمیل کرده‌اند. هیچ کدام از این حرف‌ها نتوانسته بازار پیش‌فروش مسکن را حتی به طور حداقلی سر و سامان دهد و به عنوان یک قانون معیوب همچنان بدون کارکرد مانده است.
مسکن 25 متری مخالفانی دارد. اما اصلاح قانون پیش‌فروش می‌تواند در ابتدا خرید 25 متر از یک مسکن 75 متری را فراهم و طی دو تا سه سال فرد را صاحب خانه کند.
همه بخش‌ها اعم از بورس، بانک‌ها، بخش خصوصی و قوای سه گانه باید به صورت همه جانبه وارد حوزه مسکن شوند و نقش خود را ایفا کنند.
برای اصلاح قانون پیش‌فروش باید با نگاهی چند بعدی از نظرات همه بخش‌های دخیل در اقتصاد مسکن مانند انبوه‌سازان، تعاونی‌های مسکن، وکلا و قضات حوزه زمین و املاک، دستگاه‌های متولی مانند سازمان ثبت، سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت راه و شهرسازی، صندوق ملی ساختمان، بورس، بانک مسکن و بانک‌های خصوصی استفاده شود.
در این راستا باید پرونده‌های موجود در این بخش مطالعه و حتی برخی مجموعه‌های افکارسنجی نظرات مردم را احصا کنند. در نهایت قانون پیش فروش باید به هر نحوی به افزایش تولید مسکن در کشور کمک کند و اگر به این هدف نرسد باید مجدداً امکان اصلاح آن وجود داشته باشد نه مانند قانون موجود که از سال 89 تاکنون هیچ اصلاحی روی آن صورت نگرفته است. نظارت بر اجرای قانون اصلاح شده هم باید به صورت جدی انجام شود. ”
موسوی، نیز “پیش‌فروش مسکن” را راهی برای جلب اعتماد عمومی و افزایش مشارکت مردم در پروژه‌های مسکن می‌داند:
“حمایت از پیش فروش مسکن و ایجاد ضوابط اصولی برای جلب اعتماد عمومی در راستای افزایش مشارکت مردم در پروژه‌های مسکن، مسیر بهینه و مناسبی برای تأمین منابع مالی بوده و این امر موجب می‌شود سرمایه‌های سرگردان به سمت ساخت مسکن هدایت شده و ضمن جلوگیری از رونق سوداگری در کشور، مشکل دیرینه مردم نیز حل می‌شود.
قانون مرتبط با پیش فروش مسکن چندان نتوانسته مردم را به این سمت هدایت کند و با اقناع افکار عمومی اثری مثبت در بازار ایجاد کند.
قانون فعلی پیش فروش مسکن بیشتر به منظور نظارت بر بازار و جلوگیری از کلاهبرداری جمعی طراحی شده و به جنبه‌های اقتصاد مسکن مانند تأمین مالی پروژه‌ها و نقش بانک‌ها و دستگاه‌های نظارتی در این خصوص توجه نکرده و اثر گذاری چندانی نداشته است.
با توجه به شرایط فعلی کشور و با دید تسهیل گری در حوزه ساخت مسکن باید به قانون پیش فروش مسکن ورود کرد و ایرادات و خلاء آن را بررسی و رفع کرد.
این موضوع بهتر است از سوی دولت و به صورت لایحه انجام شود تا در مسیر اجرا نیز با مشکلی مواجه نشود. ”
ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس، نیز “پیش‌فروش” را راهی برای جذب سرمایه‌های خرد مردمی می‌داند:
“رونق پیش فروش مسکن راهی برای جذب سرمایه‌های خرد مردمی و تأمین منابع مالی پروژه‌های ساختمانی است. اما برای استفاده مطلوب از این ظرفیت با مانع بزرگ عدم اعتماد و پذیرش عمومی مواجه هستیم که با اصلاحی خلاءهای موجود در قانون، می‌توانیم گام‌های مثبتی در این زمینه برداریم.
در کنار روش واگذاری زمین به مردم و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، رونق پیش فروش مسکن نیز در کلانشهرها آثار مثبتی به همراه خواهد داشت چرا که ضمن تأمین منابع مالی ساخت و جمع آوری سرمایه‌های مردمی، متقاضیان نیز با نرخ کمتری صاحب خانه می‌شوند.
اما برای استفاده مطلوب از این ظرفیت با مانع بزرگ عدم اعتماد و پذیرش عمومی مواجه هستیم که علت آن هم بد قولی‌های پیمانکاران و حتی کلاهبرداری‌های صورت گرفته در این زمینه است.
اما با اصلاح قانون و رفع خلاءهای موجود می‌توان این حوزه را رونق داده و از ظرفیت آن برای ساخت مسکن استفاده کرد.
به نظر می‌رسد دولت و مسئولان وزارت راه و شهرسازی باید موضوع پیش فروش خانه را به عنوان یک فرصت برای جذب سرمایه و افزایش ساخت و ساز نگاه کرده و برای ریل گذاری مناسب قانونی لایحه‌ای تنظیم و به مجلس ارائه کنند. ”
محمد منان رئیسی، دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز با تاکید بر ضرورت اصلاح قوانین، “پیش‌فروش” را راه حلی برای حل بحران مسکن می‌داند:
“راه حل حمایت از پیش فروش مسکن برای تأمین منابع مالی از محل سرمایه‌های مردمی و ساخت و عرضه بیشتر مسکن مناسب است. متأسفانه به دلیل تجربیات منفی چند سال اخیری که در خصوص پیش فروش پروژه‌های مسکن در کلانشهرهای کشور ایجاد شده مردم کمتر اعتماد می‌کنند.
از سوی دیگر اگر در پروژه‌ها کلاهبرداری هم نشود، به دلیل تأثیر پذیری از نوسانات اقتصادی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد نرخ ارز و نیز اشتباه محاسبه تجربیات تلخی را در جامعه ایجاد کرده‌اند.
در این صورت هم به وضعیت اقتصاد کلان کشور مرتبط است اما می‌تواند به یک راه حل در کنار راه حل‌های دیگر مورد استفاده قرار بگیرد.
اما تأکید می‌کنم که مهمترین دلیل موفقیت این طرح‌ها، ایجاد ثبات در اقتصاد کشور است تا سازنده بداند در طول 2 سال اجرای پروژه قیمت مصالح ساختمانی، خدمات مهندسی و بهای تمام شده مسکن چقدر خواهد بود.
اگر به فرض در قراردادی قیمت تمام شده خانه متری 15 میلیون تومان ذکر شود و در پایان با افزایش سایر هزینه‌ها قیمت خانه به متری 50 میلیون تومان برسد، متقاضیان و حتی پیمانکار با مشکل مواجه می‌شوند.
از این رو برای موفقیت چنین برنامه‌هایی حتماً باید ثبات اقتصادی در کشور ایجاد شود تا مردم و پیمانکار روی بهای تمام شده ساخت خانه‌ها حساب باز کنند. ”
