تجربه سال‌های ۹۱ تا ۹۶ را در بازار مسکن طی می‌کنیم
## بازار مسکن: در آستانه‌ی جهش یا ادامه‌ی رکود؟
بازار مسکن، در حال حاضر، وضعیتی مشابه سال‌های 91 تا 96 را تجربه می‌کند. آن دوران، 5 سال رکود را به خود دید، اما به نظر حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن، این شرایط پایدار نخواهد بود و ممکن است با افزایش تقاضای ناشی از کمبود 7 میلیون واحد مسکونی، شاهد تغییرات چشمگیری در بازار ملک باشیم.
او به پیش‌بینی‌های 9 سال گذشته اشاره می‌کند که نشان می‌دهد، ایران به کمبود 7 میلیون واحد مسکونی رسیده است. در سال 94، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که برای رسیدن به نقطه تعادل در سال 1404، باید سالیانه 1 میلیون واحد مسکونی ساخته شود. در حال حاضر، با وجود یک سال مانده تا رسیدن به این هدف، به دلیل عدم دستیابی به هدف ساخت سالیانه 1 میلیون واحد، این کمبود به 7 میلیون واحد رسیده است.
در این 9 سال، شاید حدود 3 میلیون واحد مسکونی ساخته شده باشد، اما تقاضاهای جدید نیز به این کمبود دامن زده‌اند. این تقاضاها از سوی ازدواج‌ها، طلاق‌ها، رشد جمعیت جوان کشور و فرسودگی ساختمان‌ها ایجاد شده است.
با وجود این تقاضای رو به رشد، تولید مسکن در سال‌های اخیر، بین 300 تا 400 هزار واحد مسکونی در سال بوده است. ساخت‌وساز به روال عادی انجام شده، اما جوابگوی این حجم از تقاضا نبوده است. از طرف دیگر، توزیع ساخت این واحدها متناسب با نیاز واقعی جامعه نیست. در سطح جامعه، تقاضا برای واحدهای ارزان قیمت و کوچک متراژ بیشتر است، اما عرضه برای واحدهای گران قیمت و متراژ بالا صورت می‌گیرد.
محتشم به میانگین قیمت مسکن در تهران اشاره می‌کند که به رقم بی‌سابقه 88 میلیون تومان رسیده است. او معتقد است که انباشت تقاضا به میزان 7 میلیون واحد، می‌تواند قیمت‌ها را مجدداً دچار تغییر کند.
ما دو سال است که در رکود مسکن به سر می‌بریم و قیمت خانه، کمتر از نرخ تورم رشد داشته است. به نوعی، شرایط مشابه سال‌های 91 تا 96 را تجربه می‌کنیم که پس از 5 سال رکود، در سال 97، قیمت مسکن جهش ناگهانی کرد و تا سال 1401 ادامه داشت. سپس، دوباره وارد رکود شد. این رشد 4 ساله، ناشی از تقاضای واقعی نبود، بلکه از تقاضای سرمایه‌ای نشأت گرفته بود. در حال حاضر، ممکن است شاهد تکرار همان شرایط باشیم.
محتشم معتقد است که قیمت 88 میلیون تومان برای هر متر مربع، ظرفیت افزایش بیشتر را دارد و با هر تلنگری، می‌تواند به اعداد بالاتری برسد.
او راهکار کنترل بازار مسکن را در واگذاری کار به بخش خصوصی و خروج دولت از دخالت مستقیم در این بخش می‌داند. دولت می‌تواند با ارائه امکانات و تسهیلات مانند صدور پروانه، ارائه خدمات و مشوق‌ها به سازندگان، زمینه را برای تولید مسکن فراهم کند. با تحقق این اتفاق، می‌توان انتظار ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌های آینده را داشت.
کاهش قیمت مسکن در برخی موارد، نشان دهنده‌ی وضعیت واقعی بازار ملک نیست. برخی فروشندگان به دلیل نیاز به نقدینگی، ممکن است واحد خود را زیر قیمت بفروشند. از طرف دیگر، شرایط خاص سیاسی و اجتماعی حاکم بر منطقه، جذابیت مسکن را به دلیل نقدشوندگی پایین، کاهش داده است. این امر، باعث شده است که سرمایه‌گذار به این حوزه ورود نکند و تقاضای واقعی و مؤثر وجود نداشته باشد.
با توجه به شرایط موجود، قیمت سکه و ارز به دلیل نقدشوندگی بالا، نوسان افزایشی به خود گرفته است. مسکن در رکود به سر می‌برد و بورس نیز روند کاهشی دارد.
محتشم از وزارت راه و شهرسازی و خانم صادق مالواجرد می‌خواهد که سیاست‌های خود را تغییر دهند و رویکرد تعامل با انبوه‌سازان را در پیش بگیرند. او معتقد است که تشکیل یک کارگروه متشکل از کارشناسان، سازندگان و مسئولان وزارتخانه، می‌تواند با نظارت وزارتخانه و معاونت مسکن و ساختمان، گامی مؤثر در جهت حل مشکلات و تولید و عرضه بیشتر مسکن باشد.
